家屋の評価
家屋の評価の仕組み
評価額の算出方法
評価額の算出方法は、次の式により算出されます。
- 評価額＝評点数×評点1点当たりの価額
- 評点数＝再建築費評点数×経年原点補正率
- 評点1点当たりの価額＝1円×物価水準による補正率×設計管理費による補正率
再建築費評点数
評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費のことをいいます。
経年原点補正率
家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。
新築家屋の再建築費評点数の算出方法
屋根、外壁、天井、内壁、床、基礎、設備等の各部分に使われた建築資材の種類、施工量、程度等を調査し、その結果を構造別に定められた国（総務省）が定めた固定資産評価基準に基づき算出します。
新築家屋以外の家屋（在来分家屋）の再建築費評点数の算出方法
再建築費評点数＝基準年度の前年度における再建築費評点数×再建築費評点補正率×損耗残価率（※）
基準年度
3年ごとの評価替えにおける最初の年度のことです。現在の基準年度は、令和3年度で次の基準年度は令和6年度です。
原則、評価基準年度以外の年度（第2年度・第3年度）は、基準年度の評価額が据え置きとなります。
基準年度の前年度における再建築費評点数
前基準年度に適用した固定資産評価基準に基づき求めたものをいいます。
再建築費評点補正率
東京都の物価水準により算定した工事原価に相当する費用の、新旧基準年度の3年間の変動割合を基礎として定められたものです。
損耗残価率（※）
矢板市では、平成24年度から下の家屋の評価について評価損耗残価率の補正を行っています。
- 平成23年3月11日以前に建築されたすべての建物
- 平成23年3月12日に完成された家屋、または建築途中でであった家屋で主体構造物に地震による損壊がみられるもの。（平成23年3月11日以降、おおむね3か月以内に完成した家屋については、棟上げ等が行われており主体構造部等に地震による損傷の可能性が考えられるため。）
| 家屋の構造 | 損耗残価率 |
|---|---|
| 木造 | 0.98 |
| 非木造 | 0.983 |
新築住宅における固定資産税額の軽減
次の要件を満たすと新築住宅（貸家を含む）の固定資産税額が軽減されます。
要件
| 居住部分の割合 | 居住部分の床面積 |
|---|---|
| 居住部分の割合が全体の床面積の2分の1以上であること。 | 居住部分の床面積の50平方メートル（1戸建て以外の貸家住宅は40平方メートル）以上280平方メートル以下であること。 |
軽減の内容（都市計画税は、適用となりません）
| 居住部分の床面積 | 軽減割合 |
|---|---|
| 120平方メートル | 固定資産税額の2分の1 |
| 120平方メートルを超え280平方メートル以下 | 120平方メートル相当分の固定資産税額の2分の1 （120平方メートルを超える部分への軽減はありません） |
軽減期間
| 区分 | 軽減期間 |
|---|---|
| 一般住宅 | 3年度分 |
| 一般住宅で認定長期優良住宅 | 5年度分 |
| 3階以上の中高層耐火住宅 | 5年度分 |
| 3階以上の中高層耐火住宅認定長期優良住宅 | 7年度分 |
計算してみましょう！
試算1（床面積が120平方メートルを超えている場合）
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構造：木造2階建て 床面積：150平方メートル 評価額が10,000,000円の家屋を市街化区域内に建てた場合 |
・固定資産税：10,000,000×1.4パーセント＝140,000円 ・都市計画税：10,000,000×0.3パーセント＝30,000円 ・減額分：10,000,000×（120÷150）×2分の1×1.4パーセント＝56,000円 ●税額：140,000円＋30,000円－56,000円＝114,000円 |
試算2（床面積が120平方メートル以下の場合）
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構造：木造2階建て 床面積：120平方メートル 評価額が9,000,000円の家屋を市街化区域内に建てた場合 |
・固定資産税：9,000,000×1.4パーセント＝126,000円 ・都市計画税：9,000,000×0.3パーセント＝27,000円 ・減額分：9,000,000×2分の1×1.4パーセント＝63,000円 ●税額：126,000円＋27,000円－63,000円＝90,000円 |
家屋の税額が下がらないのはなぜ？
Ｑ 住宅を建てて年数が経っていますが、家屋の税額が下がりません。どうしてですか。
Ａ 家屋の評価額は、3年に1度見直しを行い、前年度の評価額を上回った場合には据え置くことになっているからです。評価額は「再建築評点数」と「経年原点補正率」を使って求めます。
「再建築価格」とは、評価の対象となった家屋と同じものを評価の時点において、新築された場合に必要とされる建築費です。
「経年減点補正率」とは、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。
3年に一度、評価額の見直しを行いますが、家屋が古くなっても、現在の建築物価により再建築したものとして計算されるため、「再建築価格」には、建築物価の上昇が加味されます。建築当時からの「建築物価の上昇」が激しい場合（バブル期等）には、建築後の家屋の経過年数に応じた経年減点補正率を掛けて求めた評価額が、前年度の評価額を上回ることがあります。その場合には、前年度の評価額に据え置くこととされています。
このような理由で、住宅の固定資産税が下がらないという場合があります。
